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市场低迷 银川楼市进入“低成长”时代

2016-09-01 04 04 来源:经济参考报

[摘要] 业内人士认为,三四线城市要重点控制大型商业综合体的开发力度,相关部门应给予分类指导,引导商业地产加速转型,房企也应顺势而为,精耕细作,优化产品结构和商业模式,开发新引擎。

与去年相比,因政策效果开始释放,今年银川楼市整体出现回温迹象。然而,市场起伏不定、结构性供需矛盾突出,特别是商业营业用房去化压力巨大等问题仍然凸显。业内人士认为,三四线城市要重点控制大型商业综合体的开发力度,相关部门应给予分类指导,引导商业地产加速转型,房企也应顺势而为,精耕细作,优化产品结构和商业模式,开发新引擎。

受此影响,房地产开发资金依然趋紧。据银川市统计局数据显示,上半年,银川房地产企业实际到位资金比上年同期下降18.5%,市辖区房地产开发资金来源同比减少23.8%。与此同时,随着房地产开发企业房屋竣工面积的不断加快,而现房消化速度有限,导致银川商品房待售面积持续增长。银川市住房和城乡建设局局长刘鹏说,目前全市商品房供应总量已趋于饱和,但前期房地产市场供应过大,化解库存压力依然很大。  受政策刺激影响,今年以来,银川市房地产各项指标均出现回温迹象。然而,回暖并不均衡,也不稳定。银川易大融创营销策划有限公司董事长易荣华说,下半年以来,市场又进入低迷时期,特别是二手房市场,一个月没开单的中介比比皆是。

记者采访了解到,近年来,当地政府通过招商等途径,引进不少外地大企业入驻银川,造成目前市场上大量出现商业综合体,而且单个项目往往体量很大,动辄几万平方米的不在少数。

数据显示,上半年在银川市辖区商品房待售面积中,住宅同比与去年同期持平,但商业营业用房112万平方米,同比增长了70.6%。

“这表明银川市房地产市场供给存在结构不合理现象。”刘鹏说,近年来,银川市商业营业用房、别墅、高档公寓比例大,也在一定程度上导致了房地产市场供求关系的失衡,而且商业地产开发量过大,空置时间较长,无法做到快速去库存。

曾经“遍地开花”的商业地产成为如今去化道路上的“老大难”。据一些地产商、营销企业负责人透露,从2013年起,商业地产销售难度就开始增加,除了个别地段好、有产品特色的商业综合体发展平稳以外,很多商业综合体招商非常困难,大量空置。

“10个综合体中,有两三个不亏就不错了,特别是公寓市场严重供大于求,目前除了极个别重点学区房以外,大部分公寓都滞销严重,租金也由原来的一年2万,跌倒现在的1万3左右,商铺的回报周期也延长到25年。”易荣华说。

近年来,银川市很多小区周边开发的沿街商铺数量也不小。记者近日走访部分社区商圈发现,贴有“寻租”广告的门面并不罕见,而且昔日常看到的“转租”也悄然变为“招租”。

一些业内人士认为,如今房地产市场已经进入低成长时代,且不可能再回归高速发展,房企应尽快转型,找准特色定位,相关部门也应继续延续政策红利,消化市场存量,特别是对于商业地产应在合理规划、控制总量的同时,进行分类指导,提高区域类商业的吸附能力,营造良好的商业环境。

优化商业地产布局和功能是下一步银川市的重点工作。刘鹏说,要通过整合市场优质资源来盘活现有商业地产存量,对已建成的商业地产项目,鼓励企业引进新型业态;对未开发的商业业态,引导企业进行业态布局、商业功能调整,最大程度符合市场需求。

业内人士认为,合理控制土地供应是关键。宁夏世和房地产集团有限公司销售经理蒋茂年说,目前市场已经饱和,如果不进行源头控制,必然会有风险投资。

“应对商业用地进行限制,这块地将要建成什么需要政府审批,相关部门应进行市场调研,合理规划。此外,还应对开发商资质有一定限制,避免烂尾跑路等情况出现。”蒋茂年说。

宁夏美林房地产公司负责人鲍强说,在重点控制大型商业综合体开发力度的同时,还要引导一些综合体赶快转型,鼓励发展新兴特色商业,停止延续原有的商业模式,防止过剩带来的恶劣影响。

“商业房是在刚改之上进一步追求财富,为了去库存,政府不可能也不应当进行直接补贴,而且商业的核心是保值升值,政府可根据城市版块发展,进行主题指导,填补商业空缺,提高区域类商业的吸附能力,营造良好的硬件条件和经商环境。”易荣华说。

除此以外,房企自身也应根据自身情况找准特色,挖掘教育培训等刚性需求,并优化产品结构,练好内功,才可能引领和刺激新的消费需求。


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(作者:于瑶)

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